庭付き一戸建ての空き家物件を購入する際のチェックポイント

田舎暮らし|物件

地方に数多存在する「土地付き一戸建て」の「空き家物件」が、購入に適するかの判断基準を紹介します。

どんなに安くても、たとえ0円だとしても、修繕・改装(リフォーム〜リノベーション)に莫大な費用がかかるようでは損です。

自分で住むも良し、投資しても良し、そんな空き家の見極め方について解説します。

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庭付き一戸建ての空き家物件を購入する際のチェックポイント

庭付き一戸建ての空き家物件を購入する際のチェックポイント

チェック1:立地

まずは立地です。

生活に便利な立地であることは、不動産物件にとって最大の価値と言っても過言ではありません。

しかし、格安な土地、格安な一戸建て物件は、不便な立地に在るものです。一般的な価値基準とは異なる視点で判断しましょう。

例えば、眺めが良い海が近い敷地内に清流が流れている近隣に誰も住んでいない静か、などなど、不便だからこその魅力があります。また、茅葺き屋根の古民家など建物自体に魅力がある物件もあります。

もちろん、不便な立地であっても、コンビニやスーパー、ホームセンターが近くにある、病院やドラッグストアが近くにある等、出来るだけ生活しやすいほうが良いので、どんなライフスタイルになるかを想像ながらチェックしてください。

また、住居としてではなく、古民家カフェなどの飲食店や、ギャラリー、アトリエ、オフィスとしてリノベーションすることで、その地域にあたらな価値を創り出ることも可能せるような物件であれば、視認性やクルマの出入りのしやすさ、何台分の駐車場が確保できるか等をチェックする必要があります。

チェック2:建物

次に、チェックすべきは建物の状態です。

建物の状態についての詳しい確認は、建築家や工務店など専門家に同行してもらい一緒にチェックしてもらうのがベターです。

しかし、まだ正式に購入することを決めた物件でもなく、リノベーションなど工事を依頼するかも未定なので、知り合いでもない限り同行してはもらえません。その場合は、以下を参考に自分でチェックし判断してください。

□建物が傾いていないか

まずは、外観上建物が傾いていないか確認してみてください。これは目視で構いません。

次に、部屋の中で傾いていないか確認してみてください。水平器やレーザー水平器があればベストですが、パチンコ玉やビー玉を転がしてみると傾きがわかります。

建物が傾く原因として考えられるのは、
 ①地盤沈下
 ②白蟻
 ③木材自体が乾燥伸縮
などです。

①が原因だと厄介です。地盤〜基礎からやり直すことになります。

②③が原因であれば、その箇所を修繕すれば問題ありません。

判断基準としては、外観上が傾いているのはハッキリわかる、部屋の中で立っているだけで傾きが体感できる、そのくらい傾きが酷い物件はNGです。

古民家や築古物件の大半は必ず傾きがあります。酷い傾きでない限り気にする必要はありません。

どんなに傾いていようが、原因が何であろうが、修繕することは可能、でも、傾きが酷いと修繕費用がかかり過ぎるので、どんなに格安物件でも諦めましょう。

□屋根の状態を確認する

次に、瓦が落ちていないか、雨漏りの形跡がないかを確認してください。

瓦が落ちていたり、屋根の一部が剥がれたりしている場合は、雨漏れが起こっている可能性があります。

屋根のチェックがしにくい場合は、部屋の中に雨漏りの形跡がないかを確認してください。

雨漏りがある物件は屋根の修繕が不可欠です。屋根の修繕はDIYレベルでは難しいので専門業者に依頼することになりますが、家の工事の中でも屋根の工事は結構な費用そして時間が必要になります。

また、雨漏りをしている物件は、構造材が腐食し取り返しのつかない欠陥が出ている恐れもあります。

屋根のチェック(雨漏りのチェック)は特に入念にしてください。

□床や壁の状態をチェックする

雨漏りは屋根からだけとは限りません。

床や壁にシミがあったりする場合は、雨漏りなど水の侵入の可能性がありますので確認ください。

床や壁からの雨漏りであっても、構造材に影響すれば大改修工事が必要になります。

チェック3:家の周りを確認

空き家物件を確認する際には、建物だけではなく庭や家の周りも確認してください。

特に、家の周りで「水はけ」が悪い箇所がないかを確認しましょう。

家の周りの「水はけ」が悪いと家全体が湿気ってカビの原因になります。また、木材が腐食しシロアリが発生しやすくなりますので、その場合はリノベーション工事の際に、湿気対策を施す必要があります。

また、家の周りや庭に廃棄物などが放置されている、または埋まっていることも少なくありません。

そのまま購入を決めてしまうとこちらで処分することになり、手間と費用がかかりますので、あらかじめ売主に確認し、どちらが処分するかを決めておきましょう。

空き家物件を購入する際の最終判断基準

空き家物件を購入する際の最終判断基準

安く買っても(0円)でも、物件によっては、修繕に新築同様または新築以上の費用が発生する場合もあります。

いくらリフォーム〜リノベーション前提とはいえ、出来るだけ改修・改装箇所が少ない物件、もしくは、セルフリノベーション(DIY)でも対応可能なレベルの物件を選ぶことをお勧めします。

購入の最終判断基準ですが、自分が住みたいかどうか、自分が住んでみたくなるようにリノベーション可能か、を考えるようにしましょう。

たとえ投資目的であっても、自分が住みたいと思える物件であることが大事です。

ここをこう直したい、この部屋をこうしたい、ここでこういう生活をしたい、ここでこういうお店をやりたい、などなど、リフォーム〜リノベーション後の生活がイメージできる、夢が広がる物件であることが絶対条件です。

自分が住みたいと思える魅力がある物件であれば(魅力ある物件に仕上げれば)、人にも勧めやすいので売却もしやすく(賃貸しやすく)なります。

沢山の物件を見ることで良い物件かどうか判断する目が養われますので、あまり的を絞りすぎずに、出来るだけ沢山の地域の沢山の物件をみることをオススメします。

空き家は社会的課題であり、今後ますます増えていきます。今はまだ格安で買えますが、地方へ移住する人が増え、空き家需要が増えれば当然価格は高くなるでしょう。

今も首都圏近郊の空き家は大人気で、俄かに価格が高騰しています。

安く買って高く売ることが投資の鉄則です。買うなら今、今が買い時であることは間違いありません。

自分用に、そして投資用に、今のうちに空き家物件をチェックしておきましょう。

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