移住する際に今住んでいるマンションは売却すべきか?

計画・準備

地方に移住される方の多くは、都会のマンション暮らしから地方の広々一軒家で田舎暮らし、というパターンかと思います。その生活スタイルの大変革こそが移住の醍醐味でもあります。

今まで暮らしていたマンションが賃貸であるなら移住はスムースかと思いますが、自己所有の場合は、売却か?賃貸か?悩みどころです。

私も自己所有でしたので愛着もありました。でも移住を実現するためには色々なものを手放すことを迫られます。愛着あるものだからこそ、出来るだけ損をしないよう手放し方をしてあげましょう。

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移住する際に今住んでいるマンションは売却すべきか?

移住する際に今住んでいるマンションは売却すべきか?

ズバリ、売却!です。

理由は、マンション価格は今後下落することが確実だからです。

マンション価格は今(2020年)がピークで以降は価格の下落が予測されています。※参考リンク:日本不動産研究所

ご存知の通り日本は急速な速度で少子高齢化そして人口減少が進んいます。それと並行して2020年頃から世帯数までもが少なくなっています。

つまり、今後は入居者世代が少なる一方なので、今まで過剰に供給さえてきたマンションは空き家だらけになります。

少ない(減る一方の)需要に対してマンション部屋は余るので、賃貸物件は競争激化によって家賃を下げざるおえなくなるのは明解で、賃料で不労所得を得ようとう目論見は危うくなります。

マンションのランニングコストは、ローン返済、管理費、修繕維持積立金、固定資産税、都市計画税、賃貸管理会社へ支払う費用、リフォーム費用(給湯器などの設備交換)などです。競争が激しくなると、魅力アップのための大規模リフォーム(リノベーション)も必要です。賃貸経営においては、これらのコストを上回る家賃収入を継続的に得られなければ赤字になります。

家賃は勿論、マンションそのものの価格も下落する一方。移住するのであれば、これ以上下がらない今のうちに売却するのが賢明です。

無論、2拠点居住(デュアルライフ)など、都心にマンションを所有しつつ、週末や休暇期間には田舎暮らしすることが出来れば、それが理想です。

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マンション売却のメリット

マンション売却のメリット

最大のメリットは、現金が手に入ることです。

これを移住先のリフォーム・リノベーション費用や田舎暮らしに必要なクルマや生活用品を揃えることに充当すれば、より快適な「住まい」で新しい人生がスタートできます。

また、売却益を投資に回すという方法もあります。家賃収入(不動産投資)よりも効率の良いせれば、貸すよりも遥かに良いでしょう。

無論、仲介手数料や登記関係費用などの諸費用がかかり、住宅ローンは完済する必要があります。それら諸費用とローン完済を終え、残ったお金が手元に残る現金になります。

それと、売却して物件を手放せば、ランニングコストはかかりません。ランニングコストは変動する可能性があるので将来的に不確定で不安があります。

マンション売却のデメリット

マンション売却のデメリット

賃貸したほうが良いという人たちは、最悪(万が一)戻ってこれるから、と言いますが、果たしてそうでしょうか?

日本の法律では貸す側よりも借りる側を手厚く保護しているため、自分で住みたくなったとしても一方的に「出て行って欲しい」とは言えません。定期借地権(契約期間の終了とともに退去してもらう)を設定することは可能ですが、その場合賃料は安くする必要があります。

唯一あるデメリットは、いつ売れるかわからない、ということでしょう。

中古マンションの売却には、査定や引渡しなど売却活動以外も含め、完了するまで半年〜1年程度かかります。相手(購入者)の都合もあるので、こちらの都合のよいタイミングで売ることは出来ません。

なので、売却前に移住用の新居を購入すると、売却が決まるまでに住居費が二重にかかることになります。

また、同じようなマンションが安く売り出されたりした場合には、価格を下げない限り売却期間が延びていく可能性があります。無論価格を下げたから売れるとも限りませんし、高くても売れる場合もあります。その辺は駆け引きはあなたと売却を依頼する不動産会社(仲介会社)の営業担当者の腕の見せ所です。

少しでも高く売却する方法

今住んでいるマンションは売却すべきか?

マンション売却のタイミングですが、原則、早ければ早い方が高く売れます

エリアによっては需要が高まることで一時的に上げ相場となるタイミングもありますが、今後それを期待して待つのは得策ではありません。時間が経つにつれ物件自体の価値が下がるので、出来るだけ早く売却するためにも、少しでも早く売り物件として売り出し売却活動することが肝心です。

売却額は、ネットで自分のマンションを検索すれば、今売り出している部屋の売却希望額を知ることができます。また、査定比較サイトで物件のエリアと築年数や面積などを入力すれば、簡易な査定額を知ることができます、が、それはあくまでも目安であり、より正確な査定のためには、不動産会社に部屋の中を見てもらう必要があります。

部屋の痛み具合や、日当たり、眺望、通風などは、部屋の中を確認しないと分からないし、築年数のわりには傷みが少なくきれいに住んでいる、間取り変更やリフォームしているなど、プラス要因があれば実際に観てもらい積極的にアピールしプラス査定してもらう必要があります。

高く売却する最大のポイントは、不動産会社(仲介会社)選びです。

不動産会社には、査定をお願いし売却額を決めその額をベースに売却活動そして売却手続きまで、マンション売却の全てををお願いすることになるので、慎重な見極めが必要です。

査定比較サイトの査定額が高い会社が良い会社ではありません。単にこちらの気を引くため高い査定金額を出す場合があるからです。査定額は、それで売れる・売ります、という保証ではありません。最終的な値決めは家主であるあなたが決めるのです。少しでも高く売ってくれそうな営業力(実績)や宣伝力(知名度・露出度い)のある会社を選びましょう。

また、不動産会社の営業担当の印象も大事です。その営業担当が実際の購入希望者と交渉することになるからです。その営業担当が「信頼できそう」と思われなければ売買は成立しません。

尚、レインズの広告転載部分を「広告可」にするようお願いしてください。レインズとは、不動産会社同士が情報交換の為に活用する専用サイト。その物件を他の不動産会社が広告活動を行って良いか、を記載する欄があります。多くの不動産会社に広告をしてもらったほうが購入希望者を集めやすいので圧倒的に有利です。(売主には損はありませんが仲介会社は手数料を按分することになるので嫌がるのです。)

簡易査定して不動産会社(仲介会社)を探すなら、全国2500店舗超から最大6社まとめて比較できる一括無料査定サイト「マンションナビ」がオススメです。

>マンションナビ

こちらはビックデータを利用したリアルタイム価格査定の算出で今注目の査定サイトです。勿論不動産会社(仲介会社)も紹介してくれます。

>【300万】高く売れた!「高く売る」能力を持った不動産会社をご紹介

面倒でなければ、両方で査定し、比較してみると良いでしょう。ダブって紹介されるかもしれませんが、担当者が異なることもあります。対応の良い会社で感じの良い担当者を選びましょう。

マンション売却は高額な取引行為ですのでくれぐれも慎重に!
後日次の記事では、売却活動〜売却手続きの注意点を詳しく解説したく思います。

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