【実家どうする?】空き家になった田舎の実家を再生させよう!

これからの住まい方
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誰も住まなくなった実家、どうなっていますか?どうするつもりですか?

誰も住まないからといって一切手入れせず朽ちるままに放置しておくのはよくありません。

2015年に制定された「空き家対策特別措置法」によって、倒壊の危険などがある空き家は、固定資産税や都市計画税の優遇措置がなくなり更地と同等の税金が徴収されます。

また、自治体によっては老朽化が進んだ空き家は強制的に解体されてしまうケースもあります。

そうなる前に、リノベーションして自分達用の別荘(セカンドハウス)にするか移住して定住する、または、売却することを検討しましょう。

不動産価値が無い、と業者に騙されて安価で手放さないでください。

地方の古民家も大切に住み継いでいくべきです。

地方移住~田舎暮らしの需要は俄かに増えていますし、自分にとっては生まれ育った家がリノベーションして生まれ変われば、自分の資産にもなるし、社会の資産にもなります。

空き家になった田舎の実家を再生する方法について解説します。

空き家になった田舎の実家を再生させよう!

空き家になった田舎の実家を再生させよう!

築年数の古い家をリノベーションする際は、当然新築や築浅物件のリフォームと異なる点に目を向けなければなりません。

特に実家となると相続の問題にも気を付けなければなりません。

順を追って解説します。

税金対策

先ず、基本的なことですが、まだ家の名義が親のままである場合、リノベーションの費用を自分(子供)が出すと税金の問題が発生します。

子供が110万円以上のリノベーション費用を負担する場合、親に贈与したとみなされ、贈与税が課せられるのです。

これを避けるには、建物の名義を子供(自分)に移しておく必要があります。

この場合も、親から子への贈与に相当するので贈与税がかかりますが、古い木造建築だけの贈与なら建物の価値が極めて低くなっているため、非課税になるか、課税されても安く済ませることができます。

自分名義にしておくことで、住宅ローン控除が利用できるほか、省エネリフォーム、耐震リフォーム、バリアフリーリフォームで税金が戻ってくる優遇制度が利用できるようになります。

バリアフリーリフォーム

住宅性能

続いては住宅性能についてです。

住宅性能を高めることは古民家リノベーションの基本です。

費用にも直結しますがここを手抜きすることは出来ません。

特に、築40年、50年という古い家は、断熱性や耐震性は脆弱です。

耐熱(気密)性能対策

1980年以前の竣工の物件は、省エネルギー基準が無かった時代のものなので、夏暑く、冬寒い家が多いです。

かえって築100年近くの古民家のほうが、地域の気象条件などに合わせて、家の向きや窓の配置、屋根の傾きなどを工夫して建てられているので、夏はとても快適という家もあります。が、冬の寒さは厳しいです。

ゆえに、古民家をリノベーションする際には寒さ対策は必須事項。でも難しい問題ではありませんので依頼する工務店や設計事務所が適切に対応してくれるはずです。

セルフで古民家リノベーションする場合の寒さ対策について書いた記事があります。業者に依頼する場合でも事前に頭に入れておくと良いでしょう。

耐震性能対策

問題は耐震性能です。

1981年以前の家はいわゆる「旧耐震」。大きな地震があったときのことを考えると不安です。

旧耐震(旧耐震基準)とは、1981年6月1日以前に許可がおりた旧耐震基準のこと。

建物には1981年6月1日以降に建築確認申請がおりた「新耐震基準」と、1981年6月1日以前に許可がおりた「旧耐震基準」があります。

旧耐震基準では”震度5程度の地震でも倒壊しないこと”が基準でした。

それが新耐震基準では”中規模の地震動でほとんど損傷しない”となりました。

曖昧な表現ですが、国土交通省のホームページでは”建築物の存在期間中に1度は遭遇することを考慮すべき極めて稀に発生する地震動に対して倒壊・崩壊するおそれのないこと。”と書かれています。

※参照:国土交通省 住宅・建築物の耐震化について

事実、大きな地震があった地域では、旧耐震と新耐震では被害状況に大きな差がありました。

旧耐震の建物でも見た目だけリフォームして満足する人も少なくありません。費用も工期も安くなるからです。

でも、耐震性能については、リノベーションを依頼する工務店や設計事務所に事前に躯体等を確認してもらってください。

耐震性能対策は命に関わる問題です。

旧耐震と新耐震

空き家の実家を再生して不動産投資

実家をリノベーションする目的は、自分達で使うケースと、投資物件とするケースが考えられます。

都心から近い、観光地やリゾート地に近い、または海から近いなど、魅力ある立地であれば、別荘や移住して田舎暮らしのための物件としてはもちろん、店舗など事業用として、さらに資産価値あるもの=投資用物件に再生可能です。

実家であれば、リノベーション費用(と若干の相続税)のみで物件購入費用がかからないので、リスクの低い不動産投資が可能です。

副業、副収入となるような事業計画を立ててみては如何でしょうか?

以前投稿したコチラの記事が参考になると思います。

(まとめ)実家の不動産価値を高めよう!

これから益々地方が注目されます。

実家の不動産価値はリフォーム~リノベーションすることで高めることが出来るのです。

自分で住むも良し、セカンドハウスにする良いし、二世帯用にリフォームするも良し、でもこれからの時代、思わぬ価値を生む可能性もあるので、どうせリフォーム~リノベーションするなら投資効果を見込みつつ、徹底的にこだわってリノベーションしましょう。

時間的に余裕がありモノ作りが好きな方あれば、自らセルフリノベーション(DIY)するのも楽しいです。

▼参考記事

古民家リノベーション
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